不動産業（投資）は伝統的な、2500年前にギリシャから始まり日本では江戸時代より確立されていたとされています。
商人が貴族や武士より長屋を買い占め、高値で転売して大きな利益をあげていました。今日も同様の型で日本中でビジネスが展開されています。
筆者が不動産投資で富を形成しようと考えたのも、長期にわたり廃れないビジネスモデルであり、また堅実な投資であることから資産保全に向いていると気づいたことが発端でした。
とはいえ、誰が不動産投資をやっても成功するかというと、それもまた別の議論になります。
不動産投資は様々な利害関係者が絡んでくるビジネスです。非常に評判の悪い、自社の利益を追求し取引相手を平然と不甲にする業者も多く存在する魑魅魍魎な世界でもあります。
国土交通省の調査によると、不動産会社は2021年データによると128,597社存在するようで、素行の悪い会社はそりゃありますよという感じでしょうか。
真面目にやってもそんな業者に当たってしまっては成功するものも成功しません。
今回の記事では、不動産投資を実施する上で相談する先の会社として、やばい不動産会社の特徴と回避する方法について解説していきます。
筆者も既に不動産投資歴は10年になり、様々な業者と相対してきましたので参考情報として記載していきたいと思います。
Contents
そもそも不動産会社に相談する必要はあるのか？
当然、不動産投資を検討する上で不動産会社に相談するメリットは沢山あります。例えばパッと思いつくだけでも以下が相談すれば把握できます。
メリット
- 不動産の基礎知識
- 直近のトレンド
- エリア別の特性・特徴
- 家賃・売買相場
- 融資（ローン）の目安
- リフォーム費用
- 大家業に対する助言
関連
何事もまずは実際に実行してみないと、何が本当のメリットかデメリットかは掴めないものです。
事業をやるにも株をやるにも、何かをできるようになりたいと考えたら、その何かを実際にやってみることが近道であることは間違いないです。
しかし、こと不動産に関しては資金規模が大きいので、「とりあえずやってみて学ぶ」という選択肢は取りにくいです。
故に、不動産会社に相談してじっくり進めることが結局は安全ということになります。
ローンなど組みながら投資を実行するパターンですと、投資家の属性も異なります。
やはりSUUMOやアットホームなどのメディアなど媒体の情報のみで不動産投資を実行するのは少々リスクが高いです。
ちなみに不動産会社と一般の個人投資家はアクセスできる情報に雲泥の差があります。
業者はレインズという専用のサイトが閲覧可能で個人投資家がアクセスする前に物件情報を閲覧することが可能になります。
一般の投資家が見ている物件情報はプロの不動産業者によって高収益不動産が買い占められた後にでてくる売れ残り物件なのです。
個人で投資家として不動産を成功させる場合は、不動産業者に頻繁に通い関係を築いて高収益不動産をいち早く教えてもらう必要があります。
しかし、当然不動産業者も自分たちで仕込んで利益を得たいので情報を得るのは非常にハードルが高いのです。
そのため最近は筆者は不動産のプロに運用を任せるという手法をとっています。
高収益不動産を仕込んで開発を行い売却して高いリターンを獲得している不動産のプロが運営している不動産ファンドに投資を行っています。
不動産は「資金力」と「情報」がものをいう世界です。
投資家として資金を提供する代わりに独自の情報ネットワークで不動産投資をしてもらい利益を還元してもらった方がwin-winですからね。
筆者が投資をしているMLパートナーズは代々不動産業を営み独自のネットワークも構築しており30%-50%のリターンを積み上げています。
MLパートナーズは手数料後で20%程度のリターンを還元してくれており、普通に株式投資を行うよりも高いリターンが見込めるので筆者のポートフォリオの主軸になっています。
以下で概要をお伝えしていますので参考にしてみてください。
自分で投資をする場合は、かなりの労力が必要なことは心に留めて覚悟をして不動産投資を実践していきましょう。
失敗しないよう、ここからはやばい会社の特徴を挙げていきます。
危ない・悪質な不動産業者名リスト（一覧）は公開されている
悪質な業者名は国交相のページより過去の行政処分歴リストとして検索できます。
各都道府県の行政処分を受けた業者は以下から確認できます。自身が投資を予定しているエリアのリストくらいは事前に把握しておきましょう。
ただし、上記はあまりにも悪質で被害者が多いため、行政処分になった会社がほとんどです。
悪質な会社であってもまだ行政処分されていない会社も多々あるわけで、また会社名だけ代わり別会社で同じ組織で不動産会社を運営している場合も多々あります。
結局は自分で見抜く力が必要です。それでは悪質な業者の特徴を見ていきましょう。
不動産投資を相談する上でやばい会社の特徴
それでは列挙していきます。
メリットのみを強調する
不動産投資のデメリットを伝えない不動産業者は山ほど存在します。
筆者としては、メリットのみではなくデメリットも伝えることで、信頼度が増すのになぁといつも思っているのですが・・・その方が長期的に関係も築けて良いと思うのです。
悪徳な不動産業者はあまり知識のない若手などにテレアポさせてメリットをビシビシ伝えて案件をとにかく決めろという教育をしている会社も少なくありません。
デメリットは何かを聞いて、あまり語ってくれないようでしたら、早めに連絡を断つのをおすすめします。押し売りの電話が止まらなくなりますので、早めにフェードアウトしましょう。
空室リスクや稼働率別のシミュレーションなど、丁寧に説明を行なってくれる業者を選びましょう。
メリットを強調する会社を通していざ投資してみるとなった時に、伝えられていない経費がわんさかかかることもしばしばです。
案件が進むと断りづらくなる心理を活用してくるので、注意です。
自社物件を強引に提案
投資したい地域などを伝えているにもかかわらず、関係のない自社物件の資料を持ち出し提案を始める業者も少なくありません。
もちろん、希望の物件と提案物件の内容が近ければ良いのですが、なかなかタイムリーに物件とは転がっていないものです。
節税について熱く語る
これはワンルーム投資で多いと思うのですが、不動産投資のメリットで節税をとにかく強調してくる業者がいます。
不動産は減価償却ができますの。その点は確かに節税なのですが、不動産投資の目的はそもそも利益を得ることです。
節税に重きを置いてしまうと、正しく物件を選定できません。利益も出ない節税だけ可能な不動産投資を行なってしまうはめになります。
結局仲介手数料分、またはそれ以上に損失だけ出てしまったというケースも少なくありません。
大損失にならないので、良い経験になるのかもしれませんが、成功から得る良い経験を増やしたいので、できるだけ節税を強く推してくる不動産業者とは付き合わない方が良いでしょう。
そもそも毎月のシミュレーションが赤字になるわけですから、投資家としてはそこでおかしいと感じなければなりません。
関連記事：不動産投資の諸経費はいくらまで計上できる？サラリーマンでもできる裏ワザを含めて徹底紹介！
賃貸管理は実施していない
売買や賃貸の仲介だけを行なっている不動産会社は注意です。なぜなら、売り切りなどである場合、「とにかく売れ、貸せ」という営業スタイルになってしまいがちだからです。
賃貸管理も実施する場合、後でクレームがくる可能性も高く悪評が立つ場合もあるので業者側にもリスクが発生します。
そのため、物件の選定や契約内容などを丁寧にせざるを得ないのです。
長期的に関係を築いていける「仕組み」になっている業者ですと、投資家としても安心ですよね。
担当者が不動産未経験者
これは大手でもそうですし、不動産に限らないのですが、不動産投資をしたことがない人が不動産コンサルなどをしている場合がなぜここまで多いのか筆者は理解に苦しみます。
営業部隊を動かし物件売買・貸借を行なっていくことがほとんどなので、構造上仕方のないことなのですが、不安を拭えません。
これは証券会社も一緒で、◯◯証券なども株を買ったことがないのに株のアドバイスをして投資家に株の売買をさせるので、非常に不思議な世界です。
ちなみに米国の証券会社は株の取引を行なっており、投資家は担当者に「今どの銘柄を持っているか？」と質問するようです。非常にフェアですよね。
不動産会社の担当者の人にも、「今どのエリアの物件に投資をしているのか？」など聞いてみて反応をみると良いかもしれません。
筆者は現役投不動産投資家以外の話は聞きたくありません。
担当者が家業で代々不動産業を営んでいる場合ですと、豊富な知識が望めると思いますし、かなりレアな情報も仕入れられる可能性があります。
数十人規模の不動産会社で、不動産投資をしたことがある人が不在の会社も、沢山あるようですので、慎重にいきましょう。
代表の経歴がわからない
筆者自身も当初は経歴など関係ないと考えていました。
しかし、10年近く不動産業界にいてひしひしと感じているのが、やはり確固たる経歴を持った代表が経営する不動産会社は長期的に信頼関係を築く努力をしていると感じます。
華やかな実績を掲げている会社も多くありますが、剛腕な営業会社だったりと本当に投資家に寄り添っているかがわかりません。
結局は、筆者が行き着いた場所が、確固たる経歴の代表が在籍する会社でした。
確固たる経歴とは、わかりやすく言えば有名大学卒の大手デベロッパー出身者などの経歴です。
やはり一流の会社で社会の処世術を学んできた人達はモラルもしっかりしており気持ちの良い関係が築きやすいです。
一流企業出身者と共に事業を行う社員もまた一流であることが多く、トラブルの要素をできるだけ回避する所作を身につけている社員がほとんどになるかと思います。
投資や事業をする上で最も大切なのは大きな損失を出さないことです。
やはり大きな損失の火種となるトラブルの避け方を熟知している代表が運営している会社を選ぶのが最適解かと思います。
ちなみにあまりないので、熱心に探す必要があります。
ワンルームマンションのメリットしか語らない
ワンルームマンションは分の悪い投資です。当然利益を出せるものもありますが難易度が高いです。
しかし、ワンルームというサイズ感により誰でも投資がしやすいという点で、不動産会社としては非常に売りやすい対象です。
故に、強引な営業でワンルーム投資を勧めてくる業者が後を絶ちません。できるだけ、距離を取った方が良いかと思います。
不動産会社に相談する上での事前準備
不動産の勉強
知識武装しておけば、騙されたりする心配が少なくなるのは当然ですね。
実践に比べれば学習効率は悪いですが、やはり不動産の基礎知識くらいは入れておくべきでしょう。正直不動産など漫画もおすすめです。
正直不動産 (1) (ビッグコミックス) Comic – December 27, 2017
相談内容を決めておくこと
打ち合わせに行くのですから、ある程度どのエリアのどのような物件に投資して利回り想定どれくらいで考えているか、ローンはいくら調達するのかなど全体感は決めておきましょう。
本来不動産会社に相談にいくのは、自分の計画を調整するためであり、一から作りにいく訳ではありません。むしろ、一から作ることになりますと、知識がなくいい加減な投資家であると認識され、思っても見ない低収益物件を掴まされたりされかねません。
まとめ
不動産業界はレオパレスの建築基準違反問題、TATERUの融資資料改ざん問題など様々な問題を巻き起こしてきました。
今後も、伝統的な事業であり参加者も多い領域なので、不祥事は出るかと思いますが、それでも不動産とは正しく投資を実行すれば魅力的な対象に変わりはありません。
悪質な業者に騙されないよう、信頼できる業者と長期で信頼関係を構築していけるよう、尽力していきましょう。