これから人気が出そうな郊外の街ランキングは信じてよいのか？関東（東京・千葉・神奈川・埼玉）エリアでこれから栄える・発展する街を列挙！

都心の土地やマンション価格が上昇を続けていることから、郊外の街も近年は注目が集まっています。

過去に再開発地域や東京の穴場の街についての記事も制作しましたが、今回の記事では郊外の街を見ていきたいと思います。

 

 

不動産投資をする場合でも、実際に居住する場合でも都心に比べ割安で購入できる郊外の街の知識をぜひ仕入れていきましょう。

 

郊外とはどのような都市か？

郊外とは都市に隣接した地域です。「ベッドタウン（都心へ通勤する人の住宅地を中心に発達した）」とはつまり郊外を指します。

関東でいえば、千葉県、神奈川県、埼玉県など通勤圏内の地域が郊外と言えます。筆者の昔の上司も船橋から大手町に通ってきていました。

 

通勤電車はキツそうですが、その代わり大きな戸建てに住めるなど居住メリットが大きいのが特徴と言えるでしょう。

都心で戸建てを買うと1億円以下はなかなかないですからね。

 

最近は千葉県の流山おおたかの森や埼玉県の南浦和などが注目されています。タワーマンションがかなり建設されていますよね。

ちなみに「田舎」という言葉は都市部と郊外に該当しない地域と言われていますが、郊外にも田舎はあるのでもうこれは気持ちの問題ですね。

 

ドーナツ化現象による郊外住みの増加

上記で筆者の上司が千葉県の船橋から大手町に通っていると話しましたが、当時の上司の年代で郊外から都心へ通っている人はとてもたくさんいました。

筆者の世代は、都心にマンションを買って都心から通っているパターンが現在は多いです。これはドーナツ化現象が背景にあります。

 

三大都市圏においては、昭和40年代から50年代にかけて、ドーナツ化現象が進み、東京23区等では、人口は転出する一方だった。しかし、最近では、地価下落等による都心部におけるマンション供給の著しい増加等を背景に、東京23区内への転入が超過しており、その数も年々増加している。同様の現象は名古屋市、大阪市においても見られ、名古屋市では14年より4年連続、大阪市では13年より5年連続で転入超過が進み、三大都市圏において「都心回帰」が進んでいると言える。

国土交通省「第I部　地域の活力向上に資する国土交通行政の展開」

 

「昭和40年代から50年代にかけて、ドーナツ化現象が進み、東京23区等では、人口は転出する一方だった。」とあります。

昭和40年代から50年代と言えば1965〜1985年を指しますが、当時2010年時の筆者の上司は55歳であり、30歳で家を買ったのであれば1985年であり、ドーナツ化現象最後の世代とも言えそうです。

 

都心部への過度な人口集中による、土地の高騰や環境の悪化がドーナツ化現象に繋がります。

2023年現在、日本では東京一極集中で都市部の不動産価格は外国人の資金流入などあり高騰しています。

 

マンション価格の高騰の背景は急激な円安などが背景にありますが、すでにシンガポールや香港など富裕層が集まる都市は不動産価格が信じられないほど上昇しています。

現在割安で買える東京に白羽の矢が立っている状態です。

東京は一つのブランド都市ですので、外国人投資家からすれば円安で割安の東京の土地・マンションが買えるチャンスですから、価格高騰は免れません。

また流動性が高い資産でもありませんので、そうそう簡単に値崩れすることは考えにくいです。

→ マンション価格が高すぎて買えない？下落はいつ？これから安くなる？暴落待ちの方に向けて今後の見通しを徹底解説！

 

今後日本では都心物件の高騰、また外国人オーナーの増加による環境の悪化が起こる可能性もあり、昭和40〜50年代に起こったドーナツ化現象が再燃してもおかしくない状況です。

つまりは、まだまだ割安で購入できる郊外の物件は、不動産投資家として先んじて投資する価値が高い可能性があります。それでは、ようやく本題ですが郊外で注目のエリアを見ていきましょう。

 

今後栄える街はどこ？関東で発展する街は？

地盤・アクセスの総合で評価した上で私見を述べたいと思います。以下は様々な媒体で挙がっていた郊外です。

• 埼玉県：大宮、浦和、川越
• 神奈川県：横浜、鎌倉、藤沢（辻堂）、本厚木
• 千葉県：船橋、流山おおたかの森、新浦安、千葉、柏、千葉ニュータウン中央
• 東京：北千住、葛西、八王子

 

地盤は優良か？

郊外でも、やはり立地、地盤はとても大切です。居住地域が天災に曝されるリスクは可能な限り回避すべきですし、安心して住める地域とはやはり価値が高いものです。

地盤に関して上記エリアの評価結果は以下です。国交相の重ねるハザードマップを活用しています。

 

 

合格は埼玉県大宮、浦和、川越、千葉県流山おおたかの森、千葉ニュータウンですね。

 

都心へのアクセス（東京・品川・新宿）

次に都心へのアクセスを見ていきましょう。

（分、Googleマップ調べ、月曜朝7:30発）

 

大宮、浦和は都心が近いですね。大宮駅、浦和駅が最寄りでない場合は±20分くらいで見ておけば良いかと思います。

また船橋駅も本当にアクセスが良いですね。千葉県の中でもマンション価格などが一際高い理由がここにあります。

 

流山おおたかの森は筑波エクスプレスを駆使しての通勤となります。千葉ニュータウンは土地は良いのですが、アクセスが悪いですね。

地盤とアクセス総合で埼玉県大宮、浦和、千葉県流山おおたかの森がトップ3になると思います。柏は惜しいですね、4位です。

少し地域ごとに深掘りしていきましょう。

 

埼玉県さいたま市大宮区

さいたま市の大宮区ですが、市の中央に位置します。見ての通り、ターミナル駅として存在し、県内一の商業・業務地区を擁しています。

大型商業施設「ソニックシティビル」は圧巻です。

 

乗り入れ路線はなんと12路線です。

1. JR京浜東北線
2. JR東北本線
3. JR埼京線
4. JR川越線
5. JR高崎線
6. JR湘南新宿ライン
7. JR湘南新宿ライン
8. JR東北新幹線
9. JR上越新幹線
10. JR北陸新幹線
11. 埼玉新都市交通伊奈線
12. 東武野田線

 

区内には、桜の名勝地である大宮公園や四季折々に表情を変える氷川参道、県立と市立それぞれ2つの博物館・野球場、大宮アルディージャのホームグランドであるNACK5スタジアム大宮、大宮ソニックシティ、JACK(ジャック)大宮、シーノ大宮、鉄道博物館、自治医科大学附属さいたま医療センターなどがあります。

大宮区の名前の由来となった「大宮」の地域は、古くは武蔵国一宮・氷川神社の門前町、中山道の宿場町として栄え、その後、圏域を拡大し、鉄道のまち、商業のまち、業務都市として幾多の変遷を経て、さいたま市の交通・経済の中心地として発展を続けています。

さいたま市：大宮区の紹介

 

筆者が大宮区の優秀さを挙げるとすれば、アクセスを挙げます。隣の県にも関わらず、東京駅まで24分は衝撃的でした。品川駅は少し遠のきますが、新幹線需要であれば東京駅で問題ないですからね。

	東京駅	大手町駅	品川駅	新宿駅
埼玉県
大宮駅	24	28	45	32

 

その他商業施設は当然に充実していますが、2400年以上の歴史をもつ氷川神社もあり、ファミリー層はとても過ごしやすい地域なのではないかと思います。

神社がある地域は基本的に地盤もしっかりした良好な地域と昔から決まっていますからね。

 

七五三など、当日は賑わっているのでしょうね。

 

代表的な大宮区のマンションは以下です。

• グランドミッドタワーズ大宮（地上30階、総戸数945）
• ザ・大宮タワーズ（地上22階、総戸数238）
• 大宮ファーストプレイスタワー（地上25階、総戸数179）

 

グランドミッドタワーズ大宮（地上30階、総戸数945）

グランドミッドタワーズ大宮は1億越えの物件もあり、27階3LDKは坪450万円越えです。総戸数も945と規模も圧倒的ですので、価値が非常に高くなっています。

ちなみに11階3LDKの坪単価は370万円でした。高層の方が価値は高くなりますが、20％も値付けが変わってきます。

なんだかんだでタワマン高層階というのは、良い投資になり得ることが、筆者が様々な物件を通して学びました。

 

上記は都心を捨てられるなら、93平米のタワーマンションですので良い選択肢になりそうですね。

グランドミッドタワーズ大宮は大宮のランドマークタワー的存在ですので、値崩れも他と比べれば可能性は低いです。

 

ザ・大宮タワーズ（地上22階、総戸数238）

ザ・大宮タワーズはだいぶリーゾナブルな値段となっています。

 

坪299万円と300万円を切ります。ただ、やはり大宮にマンションを買うのであればランドマークを頑張って掴みにいきたいところです。

グランドミッドタワーズ大宮の方が3年新しく、階数もザ・大宮タワーズの方が低いものの、、それでも坪単価の差は歴然としており、街で一番良いマンションを無理してでも買うことがとても重要であることがよくわかります。

大宮については奥深い街ですので、現地視察などを行い引き続き、この記事の情報を更新していきたいと思います。

 

埼玉県さいたま市浦和区

続いて同じく埼玉は浦和区です。旧浦和市であり、実は大宮と浦和は同じ市内でライバル争いをしています。

 

乗り入れ路線は以下です。こちらは大宮駅に軍配が上がりますね。

1. ＪＲ京浜東北線
2. ＪＲ東北本線
3. ＪＲ高崎線
4. ＪＲ湘南新宿ライン
5. ＪＲ湘南新宿ライン

浦和区といえば、サッカーは名門浦和レッズ、高校野球は浦和学院などスポーツが非常に盛んな地域ですよね。

　浦和区は古くから発展したまちで、その歴史は、旧中山道周辺のまち並みや神社仏閣、史跡や天然記念物などの文化財、古くから伝わる祭りなどから読み取ることができます。また、美術館や図書館、科学館、スポーツ施設、高等学校なども多く、教育・文化に関わる資源に恵まれていることが特徴です。

浦和区のプロフィール

 

浦和も大宮に負けず劣らず、都内へのアクセスは良好です。下手に東京の田舎に住むよりも埼玉県の方が良い気がしますね。

	東京駅	大手町駅	品川駅	新宿駅
埼玉県
大宮駅	24	28	45	32
浦和駅	27	32	37	27

 

代表的な浦和区のマンションは以下です。

• ライオンズマンションコスタタワー浦和（地上31階、総戸数216）
• エイペックスタワー浦和（地上31階、総戸数212）
• シティハウス浦和高砂（地上18階、総戸数99）

 

ライオンズマンションコスタタワー浦和（地上31階、総戸数216）

ライオンズマンションコスタタワー浦和は坪495万円ほどであり、大宮より高い水準を誇っています。

以下は18階の中層で2005年築にも関わらず、大宮のランドマーク的存在のグランドミッドタワーズより高くなっています。

 

ただ、一応検算の意味も含め19階の3LDKの坪単価も確認しましたが、こちらは360万円程度でした。

坪単価は360-495万円ですが、強気な値段でリスティングできるというのも、浦和という地域の自信の表れとも取ることができます。全く売れない値段で普通は掲載しませんからね。

 

 

エイペックスタワー浦和

エイペックスタワー浦和の19階3LDKの坪単価は380万円、17階2LDKは357万円、11階4LDKは480万円となっておりバラついていますが、400万円程度と考えて良いでしょう。

築20年にしては高いなと感じますが、2022年以降の円安とインフレを考えれば、郊外の物件もしっかり価格上昇したのだなということがよくわかります。

 

 

千葉県流山おおたかの森

最後に千葉県の流山おおたかの森です。再開発で非常に話題の街です。　5年連続で人口増加率1位に輝いた千葉県流山市の中でも、最も勢いのあるエリアです。

 

千葉県内でもアクセスの良さは船橋、新浦安に比べればイマイチですが許容範囲です。つくばエクスプレスを勤務先に交通費で出してもらえれば完璧ですね。

ベッドタウンとして、十分に機能していると思います。秋葉原駅までは20分台で到着します。家からドアドアですと、30分以上ですが、十分ですね。

 

千葉県
船橋駅	26	31	35	43
流山おおたかの森駅	43	42	59	62
新浦安駅	20	33	39	47
千葉駅	44	49	55	61
柏駅	41	41	53	55
千葉ニュータウン中央駅	59	57	68	70

 

流山おおたかの森といえば、流山おおたかの森S.C.ですよね。一大ショッピングモールが展開されています。

 

 

休日は遠出しなくても、家族サービスは流山おおたかの森S.C.で完了しますので、忙しいお父さんにはピッタリですね。豊洲のららぽーとみたいなもんです。

豊洲よりも地盤も良いですし、流山おおたかの森に需要が集中するのは十分に理解できます。

 

 

代表的な流山おおたかの森のマンションは以下です。

• シティテラスおおたかの森ステーションコート（地上15階、総戸数328）
• ザ・フォレストレジデンス（地上22階、総戸数524）
• セントラルレジデンスおおたかの森（地上15階、総戸数168）

 

シティテラスおおたかの森ステーションコート（地上15階、総戸数328）

シティテラスおおたかの森ステーションコートの2023年8月末時点の相場です。

 

坪単価は266-283万円です。まだまだ都心はもちろん、上記の浦和区や大宮区よりもだいぶ割安で、これはひとえに都心へのアクセスの差でしょうね。

 

ザ・フォレストレジデンス（地上22階、総戸数524）

ザ・フォレストレジデンスは524戸のビッグコミュニティですね。2007年築です。

 

坪単価は200万円以下ですが、上記は2018年までのデータなので、今はもう少し値上がりしているでしょう（中古販売情報が見つかりませんでした）。

おおたかの森の総括ですが、同地域は、今後もまだまだ再開発の余地は残されており、価格上昇の余地はあるでしょう。

教育面でも、駅前送迎保育ステーションから市内の指定保育園にバスで園児たちを登園・降園できる仕組みが整っており、待機児童はほぼいない状況です。

 

まとめ

今回は郊外は物件・土地購入の選択肢になり得るのか、また注目の郊外都市も紹介してきました。

都心は手を出せないまでも、まだまだ値上がり期待できる地域は都心近辺にはたくさんあり、見逃されている物件はいくらでもあります。

不動産を成功させるには、とにかく知識と観察です。