盤石な不動産投資家・地主を目指すには良質な土地をかき集めていく必要がありますが、やはり可能な限り割安で買いたいですよね。
しかし、インターネットのポータルサイトに掲載されている土地の価格を見ても、どうも割高なような気がしてならないはずです。
そもそもですが、「優良な土地」というのは売主もあまり売りたくなく、売るのであれば恩を売れるような相手、もしくは親族の誰かに売りたいと考えるものです。
つまり、地主コミュニティでパス回ししているだけであることも少なくありません。
筆者の地主の友人も都心一等地に土地を持っていますが、先祖代々受け継いできた土地であり今はマンションを建てて賃貸に出しています。
一生売る気がないとの話を聞きました。
つまり供給は非常に非常に限られているということです。しかし、諦めてはいけません。割安で土地を追い求めれば必ず出会えるはずです。だから不動産とは面白いのです。
今回は安く土地を買う方法について解説していきたいと思います。土地売買の流れは以下の記事を参考にしてください。
Contents
めちゃくちゃ安い！割安な土地はどこに存在する？田舎物件に騙されるな！
多くの投資家が割安で買える土地を常に探しています。インターネットなど情報サイトに出る前に、すでに競争は終わっていることがほとんどです。
株式投資でも一般投資家が買えるIPOは旨味がないものしか回ってこないという話はあまりにも有名ですが、同じようなものです。
ポータルサイトに載り長らく掲載されていること自体がその物件の価値が低いことを証明してしまっています。
一瞬で売れるものもありますので、やはりインターネットで毎日のように観察することが必要です。
すぐに売れたものをメモしていくだけでも、価値のある物件の傾向がわかってくるかと思います（掲載取り下げの場合もあるので注意）。
「安い土地」でエリアを絞らずにインターネットで検索すると、安い土地は以下のように出てきます。
山形県、岡山県、山口県、滋賀県など、所謂田舎の土地です。
田舎は安いし、田舎で土地を買って建物を建築しよう！と意気込む人はとても多いです。
しかし、気をつけたいのは「安い」と「割安」とは全く異なるものであるという点です。株式の世界でも同様で、ただ安い株式銘柄はボロ株、ペニーストックなどと呼ばれます。
しかし割安株とは、さまざまな投資尺度でみて、市場の平均値と比べて割安と判断される銘柄や、過去の株価水準からみて現在の水準が割安だと判断される株式のことをいいます。
株式投資で大富豪となったウォーレン・バフェットも割安株投資で大成功しました。不動産も同様に割安で仕込むことができれば値幅が広がりますので利益拡大に繋がるのは当然ですね。
しかし、株式とは異なり、土地となると流動性も低く、売ってくれる人を探す必要があります。
特に土地は富裕層が自身の人脈のみで優良な土地を回してしまい、一般庶民にはなかなか回ってこないという現実があります。
優良な土地を購入する裏ワザとは？地主から土地を買う方法
良い土地を探すのは本当に大変です。適当な土地であればそこら中に転がっているのですが、そんな土地がお宝であるわけがありません。
基本的には初期の土地探しはインターネットで調査、チラシなどの広告をチェック、近所の不動産屋へ赴き売り出されている土地をヒヤリング、といったような手順を踏むと思います。
しかし、こんなことは誰でもできますね。ただ、根気よく探すことは大切です。
不動産会社から未公開物件を紹介してもらう
王道中の王道です。筆者が過去に購入してきた物件のほとんどがこの経路です。
ただ、お中元などを送るなど人として当然のことはもちろん、やはり会う頻度が最も大切かと思います。
それだけ一生懸命不動産に向き合い、買う意思がある投資家を見れば不動産会社の担当者も「良い物件を回してあげたい」と思うものです。
気持ちの良い関係構築を目指しましょう。たまたま優良な土地をその不動産会社が仕入れられることもあるのです。
売主が相続する相手もいなくなったなど、背景は千差万別ですが、不動産業はこのような幸運を絶対に掴みにいかなければ成功しないものなのです。
土地探しに向けた散策
裏技というか、伝統的な方法ではあるのですが、狙っている地域を定期的に散策し造成中（住宅などを建設するために整備された土地）の土地を見つけます。
造成中の土地は売り出しができないので、事前に不動産会社などに優先的に売却してもらえるように交渉が可能です。
この手法は金持ち父さん、貧乏父さんの本でも出てきたと記憶しています。
犬の散歩ついでに良い土地を自分で探し、売主を見つけ交渉する。意外と購入できたりするので、土地購入を考えている地域に密着する意味でも土地を求めて散策することはお勧めします。
地域性を理解していないとその土地の価値の本質などには気づけないものです。
中古住宅を購入し土地を確保、解体後建造
どうしても欲しい、と考えている地域の土地を手に入れるには、いっそのこと上物と一緒に購入した方が早かったりもします。
例えば港区南麻布4丁目や5丁目は土地のみで購入するのはかなり難易度が高いです。
しかし、思い切って中古戸建を購入し、解体し建て替えを行えば長期で見れば十分にプラスを見込めることも少なくありません。
南麻布は東京でも屈指の高級住宅街なので、極端な例かもしれませんが、東京に限らず大阪、神戸、名古屋など狙える物件はあるはずです。
土地のみで検索などをしていると非常に物件へのアクセス数が減ってしまいますが、解体費用なども加味した上で投資先を考えるのも一つの手なのです。
一般的には回避される訳ありな土地も検討
特殊な形をした土地、狭い土地、坂の途中の土地などは多くの投資家が回避するのが基本です。
しかし、やりようによっては付加価値を出せる可能性があります。
狭い土地であれば、少人数家族向けの家を建築するなど、変形地を生かした建築など、ここは不動産投資家としての腕の見せ所かと思います。
ただ、上記の中古戸建を購入して土地を手に入れ、上物は解体するなども非常に難易度が高いのですが、
やはりコツコツと長い目で不動産事業を行なっていけば、次第に経験を積んで、実行できるようになります。根気が大切です。
ハウスメーカーに土地探しも依頼
これは裏技ではないのですが、ハウスメーカー自体がそもそも土地を持っている場合も多いです。
ハウスメーカーの言いなりになって土地を保有し上物も作るため、ハウスメーカーの利幅は非常に大きくなりますが、手間と時間が省ける点でメリットはあります。
とはいえ、割安ではないので、参考程度の情報です。
＜最短距離＞老舗の優良物件コネクションのある業者に相談する
これはもはや裏技というより、コネクションの話です。不動産は言ってしまえばコネさえあれば非常に有利に事が進んでしまう業界です。
なぜ地主がいつまでもお金持ちかというと、優良な土地をいつまでも離さずに保有し、その土地が莫大な富を運んでくるからです。もはや誰がやっても結果は一緒なので、地主は最強なのです。
しかし、相続問題や緊急でキャッシュが必要になるなど、地主がどうしても土地を手放さなければならないタイミングが必ずあります。
そんな時に頼る不動産業者もある程度決まっていて、そんな不動産業者とコネクションを作れれば良いのです。
筆者が投資をしているMLパートナーズは収益性の高い物件を購入して高速で売却することで高いリターンをあげています。
以下で詳しくお伝えしていますので参考にしていただければと思います。
買ってはいけない土地の特徴（個人投資家の土地の買い方）
買ってはいけない土地の特徴を列挙します。
周辺環境が劣悪・嫌悪施設
学校やスーパーが近いなどの周辺環境は属人性があるので、なんとも言えませんが絶対的に避けなければならない条件があります。
それが周辺環境です。購入予定の土地の近くに空き地やコインパーキング、風俗店、パチンコ、ラブホテルなどがある地域の土地はできるだけ避けたいものです。
これは土地に限らずマンションなどの場合でも一緒です。古びた戸建の空き家などがあるのも考えものです。
また、近くに大型スーパーや駅があっても特有の異臭がしたり、騒音があったりする場合もありますので、よく検討するようにしましょう。
近年はGoogleマップでその地域を歩いている人まで観察できたりするので、格好がパジャマでサンダルなどのラフな姿で歩いている人が多い地域は少し注意です。
またこの情報は取りにくいのですが、隣人に問題ないかもできれば情報確保したいものです。近隣住民に聞き込みが必要ですが、なかなか難しいですよね。
できるだけ現地に通って確かめる必要があります。騒音おばさんのニュースが懐かしいですね。
費用がかかりますが、探偵事務所に頼むなども選択肢に入ってきます。
長期で見れば隣人は賃貸で引っ越しをするかもしれませんが、持ち家だった場合は一生付き合うことになりますのでこの点は心に留めておきましょう。
地盤が盤石か
ハザードマップで確認しましょう。浸水や洪水に巻き込まれない土地を選ぶのは基本です。筆者の友人は熱海でペンション経営をしているのですが土砂崩れで相当に被害が出ました。
→ 【瞬間】熱海市の住民が撮影した土石流の動画 【landslide】
土砂崩れや洪水などに巻き込まれてしまうような土地は、投資価値などの前に人命が失われますので、絶対に購入してはいけない類の物件です。
筆者がいつも利用するのは以下4つのサイトです。これだけ入念に確認しておけば問題ないでしょう。
ハザードマップと土地価格を照らし合わせて見るとよくわかると思うのですが、エリアもそうですが地盤が良い地域の価格がやはり高いです。
東京でも高級住宅地で知られる城南五山などは高台ですので、やはり昔から高台に武将が城を建設していたように、現代でも高台には価値があります。
造成の手間がかかる土地・水捌けが悪い土地
土地が田んぼなどになっている場合は当初計画していた以上の造成費がかかります。崖や擁壁も同様です。
また、水はけが悪い土地に関してはシロアリやカビ被害が起きやすく、浸水リスクもあり良いことがありません。しっかりと確認するようにしましょう。
抵当権がついている土地
言わずもがなですが、前購入者の抵当権が残っている場合は絶対に買ってはいけません。
個人売買する際にはそのような説明が省かれてしまうリスクがあるので、不動産会社が間にいないと安心できません。（悪質な不動産会社であれば意味がないのですが）
→ 【やばい会社】現役不動産投資家からみた危険な不動産会社の特徴を解説！人気ランキングにも堂々と掲載されているので注意
市街化調整区域の土地
市街化調整区域の土地を購入して住宅が建てられないとなれば元も子もありません。もちろん住宅以外の用途で購入しバリューアップを狙うのであれば問題ありません。
市街化調整区域とは都市計画法に基づき、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域を指します。
例えば千葉県の船橋市などは以下のように制定されています。自身が購入する土地の都市のホームページなどから該当するかどうかは確認しましょう。
まとめ
今回は優良な土地の購入方法についてまとめてきました。基本的に筆者が記載した内容は森商事以外はインターネットでも見つけられる内容です。
裏技とは表には出てこないもので、基本的には「リアル」のコミュニティでのみ共有されます。不動産会社とのツテを通して、優良な土地を仕入れていきましょう。